Un estudio aplicado independiente que compara cuatro estructuras institucionales y financieras frente a una misma base de evidencia, antes de comprometer activos públicos o capital.
¿Qué estructura institucional y financiera podría combinar o coordinar determinados inmuebles públicos y privados del centro de Georgetown en un programa de regeneración invertible, capaz de movilizar capital no público protegiendo los objetivos públicos?
Este es un estudio aplicado independiente. No fue encargado y no se atribuye ningún patrocinador. La pregunta se repite en muchos programas de regeneración: una ciudad posee inmuebles estratégicos subutilizados, existe capital en principio, y la estructura institucional que podría unir ambos nunca se ha probado.
Los activos no eran equivalentes. La certeza del título, las restricciones patrimoniales, el costo de rehabilitación, el potencial de ingresos y la preparación para implementar variaban a lo largo del registro. Un vehículo agrupado supone que los activos pueden tratarse como cartera: ese supuesto debe demostrarse, no afirmarse.
Un registro estructurado con uso propuesto, requerimiento de rehabilitación, supuestos de costo e ingreso, y el estado de evidencia de cada insumo relevante.
Ejecución convencional, REIV agrupado, plataforma de regeneración con SPV/SPE por proyecto e híbrido por etapas, evaluados con la misma evidencia.
Economía por activo, estructura de capital, brecha de financiamiento, exposición cambiaria y sensibilidad adversa en un horizonte de diez años.
Estructuras jerarquizadas con la razón de la jerarquía y las variables que la modificarían.
Qué debe verificarse, y en qué orden, antes de avanzar de la prefactibilidad hacia la preparación transaccional.
Los umbrales de evidencia que cada estructura tendría que superar para ser recomendable.
El trabajo de prefactibilidad sugiere que la heterogeneidad de los activos y los riesgos no resueltos a nivel inmueble pueden hacer que la agrupación inmediata sea menos implementable que una estructura por etapas: primero reducir el riesgo de cada activo, establecer evidencia operativa y luego evaluar si los activos estabilizados idóneos deben agruparse.
No se afirma ninguna transacción, propiedad, valuación ni resultado de contratación pública. No se publican las ponderaciones propietarias ni las fórmulas financieras completas.
El modelo construido para esta comparación puede volver a ejecutarse con los activos de otra ciudad, en otra moneda y jurisdicción.
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