Um estudo aplicado independente que compara quatro estruturas institucionais e financeiras sobre a mesma base de evidência, antes de comprometer ativos públicos ou capital.
Qual estrutura institucional e financeira poderia combinar ou coordenar determinados imóveis públicos e privados no centro de Georgetown em um programa de regeneração investível, capaz de mobilizar capital não público protegendo os objetivos públicos?
Este é um estudo aplicado independente. Não foi contratado e nenhum patrocinador é atribuído. A pergunta se repete em muitos programas de regeneração: uma cidade detém imóveis estratégicos subutilizados, existe capital em princípio, e a estrutura institucional que poderia unir os dois nunca foi testada.
Os ativos não eram equivalentes. Certeza da titularidade, restrições patrimoniais, custo de reabilitação, potencial de receita e prontidão para implementar variavam ao longo do registro. Um veículo agrupado pressupõe que os ativos possam ser tratados como portfólio: essa premissa precisa ser demonstrada, não afirmada.
Um registro estruturado com uso proposto, necessidade de reabilitação, premissas de custo e receita e o status de evidência de cada insumo relevante.
Execução convencional, REIV agrupado, plataforma de regeneração com SPVs/SPEs por projeto e híbrido em etapas, avaliados com a mesma evidência.
Economia por ativo, estrutura de capital, lacuna de financiamento, exposição cambial e sensibilidade adversa em um horizonte de dez anos.
Estruturas classificadas com o motivo da classificação e as variáveis que a alterariam.
O que precisa ser verificado, e em que ordem, antes de avançar da pré-viabilidade para a prontidão transacional.
Os limiares de evidência que cada estrutura teria de superar para ser recomendável.
O trabalho de pré-viabilidade sugere que a heterogeneidade dos ativos e os riscos não resolvidos no nível dos imóveis podem tornar o agrupamento imediato menos implementável que uma estrutura em etapas: primeiro reduzir o risco de cada ativo, estabelecer evidência operacional e depois testar se os ativos estabilizados adequados devem ser agrupados.
Nenhuma transação, propriedade, avaliação ou resultado de contratação pública é afirmado. As ponderações proprietárias e as fórmulas financeiras completas não são publicadas.
O modelo construído para esta comparação pode ser executado novamente com os ativos de outra cidade, em outra moeda e jurisdição.
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