REIV Structurer es un modelo de decisión multilingüe y multimoneda para comparar estructuras alternativas de programas de regeneración urbana e inversión inmobiliaria.
Combina la economía de cada activo, el capital público y privado, la exposición cambiaria, las condiciones de implementación, los requisitos de valor público y la confianza de la evidencia en un solo motor de escenarios.
Instrumento de apoyo a la decisión. La asesoría legal, fiscal, de ingeniería, de valuación y de transacciones reguladas sigue siendo específica de cada jurisdicción.
Un fondo, fideicomiso, APP, concesión, SPV, SPE o vehículo inmobiliario agrupado puede parecer atractivo por sí solo. La verdadera pregunta es si se ajusta a los activos, propietarios, ingresos, financiamiento, riesgos, entorno regulatorio y objetivos públicos que debe soportar.
REIV Structurer parte de esas condiciones y compara las estructuras con la misma base de evidencia.
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Cinco activos de muestra, cálculo en vivo. Los pesos del puntaje, el marco completo de debida diligencia, la lógica íntegra del flujo descontado y el registro de evidencia no se exponen en la demostración pública.
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La herramienta no solo indica qué estructura se ubica más arriba. Explica por qué, y qué tendría que cambiar para que la respuesta se mueva.
Los costos del proyecto, las rentas, los aportes públicos, la deuda y los retornos del inversionista no siempre están en la misma moneda. REIV Structurer mantiene separadas la moneda del proyecto, la de reporte y la de cada activo, para que el modelo identifique los desajustes en lugar de ocultarlos dentro de una conversión.
El mismo motor de escenarios puede operar en inglés, español latinoamericano y portugués brasileño, manteniendo la moneda y la jurisdicción independientes.
Todo supuesto relevante debe quedar vinculado a su fuente, fecha y estado de verificación.
¿Qué estructura institucional y financiera podría combinar o coordinar determinados inmuebles públicos y privados del centro de Georgetown en un programa de regeneración invertible, capaz de movilizar capital no público protegiendo los objetivos públicos?
El trabajo de prefactibilidad sugiere que la heterogeneidad de los activos y los riesgos no resueltos a nivel inmueble pueden hacer que la agrupación inmediata sea menos implementable que una estructura por etapas: primero reducir el riesgo de cada activo, establecer evidencia operativa y luego evaluar si los activos estabilizados idóneos deben agruparse.
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